CIA bez zgody sądu będzie mogła zajrzeć na nasze konta bankowe

Właśnie na Onecie ukazał się artykuł pod takim tytułem. W treści napisano, że UE zgodziła się, by CIA (tak, amerykańskie służby) mogły swobodnie przeglądać operacje bankowe na kontach obywateli UE. Rzekomo pod pozorem walki z terroryzmem.
Ciężko w to wprost uwierzyć. To pozostawia daleko w tyle Orwella, który przy tym jawi się jako pisarz bajek dla dzieci. I pomyśleć, że protestowałem gdy pod pozorem walki z hazardem nasz US chciał dobierać się do naszych kont. Teraz to nie tylko rodzimy urząd, ale obce służby specjalne mogą do woli podglądać dane, które kiedyś były jedną z najtajniejszych osobistych tajemnic. Tak umarła tajemnica bankowa.
Sensowność pretekstu pod którym to robią jest żadna. Oto bowiem jeśli wiedzą jakie konto należy do Bin Ladena, to niech mu je zablokują, a jeśli nie wiedzą, to monitoring milionów kont nic im nie da. Faktycznie nie chodzi jednak o to. A o co? Kto wie. Może o próbę wprowadzenia światowego systemu finansowanego kontrolowanego przez rząd światowy, który niedługo powstanie pod dyktando USA? Może o inwigilację milionów ludzi, żeby sprawdzić czy dają się karnie strzyc barany jedne? Może o władzę nad światem jakiejś grupy ludzi? Może o wszystko na raz?
Nie jestem zwolennikiem spiskowej teorii dziejów, ale takie zmiany ostatnimi czasy zachodzą na świecie, że zaczyna powoli przychodzić pora na uwierzenie przynajmniej w niektóre z nich. Jedyne co możemy zrobić, to nie dać się zmanipulować i trwać w oporze, przynajmniej intelektualnie.

Niech żyje prostota

Po wypróbowaniu wielu różnych technik gry na giełdzie postanowiłem przejść do prostszych metod. Nie jakieś skomplikowane wskaźniki, nie zaawansowana analiza techniczna, która najczęściej jest życzeniowa, nie analiza fundamentalna, która często jest wątpliwa i opóźniona. Prosta i mam nadzieje skuteczna metoda: trailing stop loss + dwie średnie ruchome.

Dlaczego akruat tak? No cóż, niektórzy twierdzą, że zmiany cen na giełdzie są czysto przypadkowe. Gdyby tak byłoby to z całą stanowczością twierdzę, że nie istniałaby żadna, zupełnie żadna strategia która dawałaby nam choć cień przewagi i gra na giełdzie byłaby czystym hazardem jak ruletka. Jednak nie wierze w tzw teorię random walking. Są dwa czynniki, które wg mnie wpływają na to iż na giełdzie, uwaga: ISTNIEJĄ TRENDY. Te dwa słowa są kwintesencją tego co sądzę obecnie po kilku latach obserwacji giełdy na temat zmian cen. A czynniki, które powodują powstawanie trendów to wg mnie:

• Cykle gospodarcze - hossy i bessy w realnej gospodarce.
• Psychologia tłumu, która każe przeżywać ludziom irracjonalne strach i chciwość.

Istnienie trendów można z zyskiem eksploatować wyłącznie przy pomocy losowego wchodzenia na rynek z użyciem tzw. trailing stop loss (czyli zlecenia obronnego rosnącego wraz z ceną waloru) o ile wchodzi się w dwie strony: na krótko i na długo. Kiedyś, gdy będę mieć czas przedstawię na to dowód - to da udowodnić się matematycznie.
Mimo wszystko taka taktyka może dawać jednak długie ciągi strat i nie być na tyle zyskowną by opłacało się ją stosować, dlatego zamiast wchodzić w ciemno, warto jest IDENTYFIKOWAĆ AKTUALNY TREND. Do tego posłuży mi informacja o przecięciu się dwóch średnich ruchomych: SMA 30 i SMA 45. Jeśli ta pierwsza jest powyżej drugiej, tzn. że mamy krótkoterminowy trend wznoszący ponieważ ostatnie średnia z 30 cen waloru jest wyższa niż z 45. Jest to prosta i bezpiecnza metoda. A że czasem będzie spóźniona? Trudno, lepiej czasem stracić, ale mieć prostą, skuteczną i obiektywną metodę niż przy pomocy różnych wróżb z fusów próbować celować w górki i dołki. Z doświadczenia wiem już, że to się raczej nie udaje.

Tak więc założenia systemu, który mam zamiar wdrożyć od grudnia są następujące:

• Gram w dół i górę przy pomocy kontraktu terminowego na WIG 20 (ważna płynność i możliwość gry w dwie strony). Ze względu na koszt jednego kontraktu ok 24000zł inwestuję kapitał ok 20000zł żeby nie lewarować.
• Ustalam trailing stop loss na poziomie 100 punktów, co daje ok 5%.
• Wchodzę na długo lub na krótko gdy średnie SMA 30 i SMA 45 przetną się i utrzymają po przecięciu conajmniej sesję (ponieważ czasem w trendzie bocznym średnie oscylują między sobą i traciłbym pieniądze na prowizję przy nietrafnych sygnałach)
• Po wyjściu przez SL jeśli średnie nie zmieniają swojej wartości czekam aż kurs odwróci się i pokona mój SL o conajmniej 50 punktów. To oznacza, że jeśli przypadkiem sprzedam w korekcie to odkupię kontrakt przy ponownym odbiciu w górę. Dopóki ono nie nastąpi czekam na zmianę trendu.

Uff, system miał być prosty, a i tak wyszły z tego aż 4 punkty. Ale sądzę że jest zrozumiały i uda mi się go stosować niemal mechanicznie i z zyskiem.

Co jest, a co nie jest hazardem

Pisałem o tym już nie tak dawno, ale odkurzę temat jeszcze raz ponieważ czas po temu jest dobry. Rozczarowujący mnie z miesiąca na miesiąc coraz bardziej rząd PO, który sam siebie określał kiedyś jako liberalny, zakazuje coraz więcej i prowadzi antyhazardową nagonkę. Nie będę wchodził w tematy polityczne, bo każdy widzi jak jest, jakie to bagno i dlaczego rząd akurat teraz podnosi tę tematykę. Dodam jeszcze, że nie jestem hazardzistą i omijam wszelki hazard szerokim kołem, bo oznacza on dla mnie po prostu stratę w długim terminie. Jednak jako że wylano ostatnio taką rzekę słów na ten temat i że była ona w większości bełkotem bez zrozumienia tematu, to czuję, że jest to dobry moment przypomnieć Co jest hazardem, a co nie jest. Dla rządu np. poker jest najgorszym z hazardów, ale Lotto już nie. No cóż, punkt widzenia zależy w tym przypadku od tego komu od czego przybywa kasy i popularności...

Oto moja prywatna definicja hazardu: Hazardem jest wydawanie środków pieniężnych na działania mogące przynieść dodatni lub ujemny wynik finansowy w sytuacji, gdy wynik ten w większym stopniu zależy od przypadku niż naszych działań, z góry można obliczyć, że wynik ma wartość oczekiwaną ujemną (strata jest bardziej prawdopodobna) lub nie potrafimy ocenić ani wartości oczekiwanej ani losowości, bo nie znamy dobrze reguł.

Powiedziawszy to spróbuję rozwinąć:

• Jeśli grasz w Lotto lub inną czysto losową grę (ruletka, Black Jack, konurs SMSowy itp.) - uprawiasz hazard.
• Jeśli grasz na giełdzie kierując się plotkami, intuicją, astrologią lub czystym przypadkiem - uprawiasz hazard.
• Jeśli grasz na giełdzie lub w inny sposób inwestujesz pieniądze nie kierując się zasadami zarządzania kapitałem - uprawiasz hazard.
  
• Jeśli grasz w pokera na pieniądze i nie kierujesz się zasadami strategii, rachunku prawdopodobieństwa, psychologii i zarządzania kapitałem - uprawiasz hazard.
• Jeśli kupujesz coś, bo w TV powiedzieli lub w gazecie napisali że cena wzrośnie - uprawiasz hazard.
• Jeśli rzucasz monetą i za wygranie masz 1zł a za przegranie -1zł - uprawiasz hazard.
• Jeśli grasz w szachy na pieniądzee i robisz przypadkowe ruchy - uprawiasz hazard.
• Jeśli w dowolną grę na pieniądze (w tym giełda) grasz głównie z lepszymi od siebie lub nie znasz dobrze zasad - uprawiasz hazard.
  

Łatwo się domyśleć, że przeciwne zdania sugerują nie uprawianie hazardu (ale tylko niektóre, Lotto zawsze pozostanie hazardem):

• Jeśli grasz na giełdzie kierując się własną przemyślaną i uzasadnioną strategią oraz zasadami zarządzania kapitałami NIE uprawiasz hazardu.
• Jeśli grasz w pokera na pieniądze i kierujesz się zasadami strategii, rachunku prawdopodobieństwa, psychologii i zarządzania kapitałem oraz starasz się grać z graczami, którzy tego się nie trzymają - NIE uprawiasz hazardu.
• Jeśli rzucasz monetą i za wygranie masz 1.01zł a za przegranie -1zł - NIE uprawiasz hazardu.
  

Te przykłady może najlepiej pokażą czym jest a czym nie jest hazard. Może, kto wie, przeczyta je ktoś z rządu i zastanowi się, czy dobrym pomysłem jest zabranianie gry w pokera przez internet przy promowaniu państwowej ruletki polegajacej na losowaniu kilku kul.

Przy czym żebyście nie zrozumieli mnie źle. Uważam, że hazard powinien być legalny i w żaden sposób nie ograniczony (dla osób pełnoletnich oczywiście), bo dlaczego dorosłej odpowiedzialnej osobie miałoby się zabraniać wydawać JEJ pieniędzy tak jak chce. Podoba się komuś tracenie pieniędzy w hazardzie? Nic państwu do tego. Jednak skoro już dyskutuje się o jego częściowym zakazie, to powinno się najpierw rozumieć czym on jest. Jak osobom z rządu wyszło, że Lotto to nie hazard, a poker tak, tego nie wiem. Wygląda to na albo na głupotę albo na hipokryzję.

iMoney - recenzja

W ostatnim wpisie pisałem o gadżetach i automatach ułatwiających życie graczowi giełdowemu. Jeśli ktoś jest programistą, może stworzyć sobie własne narzędzia idealnie dostosowane do swoich potrzeb. Jeśli nie, to niestety musi skorzystać z czegoś dostępnego na rynku. Dzisiaj zamieszczam więc krótką recenzję jednego z tego typu rozwiązań. Jest to aplikacja iMoney dostępna za darmo na portalu money.pl dla wszystkich korzystających z iPhona (za pomocą iTunes store). Mam nadzieję, że nie nikt nie potraktuje tego tekstu jako natrętnej reklamy. Postaram się pozostać maksymalnie obiektywnym. Jeśli chcecie natomiast przeczytać opis aplikacji dostarczany przez producenta, możecie to zrobić na stronie imoney.pl.

Osobiście nie jestem zwolennikiem ciągłego patrzenia na kursy i wolę robić to raczej raz dziennie, a czasem nawet rzadziej. Wolę jeśli dobre zlecenie stop loss czuwa zamiast mnie. Wiem jednak, że wiele osób gra inaczej - śledząc wciąż kursy spółek i indeksów i dokonując mnóstwa transakcji w ciągu dnia. Dla nich iMoney będzie jak sądzę dobrym rozwiązaniem. Dzięki dość przejrzystemu interfejsowi już na pierwszy rzut oka widać co właśnie dzieje się na rynku. Można wybrać kilka walorów i "mieć na nie oko", a nawet podglądać ich wykres. Spółki można dowolnie wybierać z listy i w różnej kolejności i konfiguracji umieszczać na liście szybkiego podglądu. Można także podglądać kursy walut i funduszy inwestycyjnych lecz te niestety są aktualizowane tylko raz dziennie (dane spółek aktualizowane są z 15-minutowym opóźnieniem). Sam wykres zaś może pokazywać różne zakresy czasu - od 1 dnia do 2 lat. Ach, gdyby jeszcze można było wziąć rysik i namalować na nim linię trendu :-) Ale tutaj to już przesadzam, choć w którejś z kolejnych wersji kto wie.

Podsumowując, jest to prosty, ale ciekawy gadżet dla posiadaczy iPhonów, którzy lubią na bieżąco znać kursy akcji. Biorąc pod uwagę, że jest to aplikacja darmowa jest godna polecenia dla wszystkich oszczędnych graczy. Aplikacja nie ma zbyt wielu zaawansowanych funkcji, ale to do czego została zrobiona, to jest prezentowanie aktualnych danych, wykonuje znakomicie. Trudno byłoby oczekiwać więcej za taką cenę. Osobiście nie jestem zwolennikiem ślęczenia przez cały dzień nad kursami, ale z drugiej strony... Może właśnie dzięki temu gadżetowi opanuję w trakcie pracy chęć otwierania stron z notowaniami. Będzie sobie leżał spokojnie z boku, a ja będę pracował i zerkając czasem na niego upewniał się, że wszystko jest ok. Realne? Zobaczymy, ale warto sprawdzić.

Jak konsekwentnie realizować swoją strategię.

Większość ludzi, a w szczególności inwestujących na giełdzie jest bardzo dobra w tworzeniu planów i strategii. Wiele z nich jest słabych i nie ma dużego sensu. Z czasem jednak, zdobywając doświadczenie, czytając różne źródła poświęcone tematowi i ucząc się od lepszych, tworzymy styl działania i zbiór zasad odpowiednich dla nas. Zwykle są one dochodowe i mają sens. To nie oznacza jednak, że zaczniemy dzięki nim od razu zarabiać. Większość ludzi tak naprawdę nie zarabia pomimo posiadania niezłych strategii gry. Czemu? Problemem jest konsekwencja.

Żadna strategia nie daje 100% skuteczności. Czasem wprowadzi na w błąd sprowadzając straty. Do tego dochodzi czynnik przypadkowości (obecny w każdej grze, na giełdzie także) i psychologia. Ta wybuchowa mieszanka powoduje, że mamy problemy z konsekwentnym stosowaniem reguł. Przyznaję, że i ja mam z tym problem. Często nie sprzedaję gdy powinienem mówiąc sobie "po co sprzedawać na stracie skoro kurs zaraz odbije" albo nie kupuję mówiąc "to zbyt ryzykowne, na pewno nie uda się". Nawet jeśli fakty przeczą temu zdarza mi się reagować irracjonalnie. Dlatego obecnie wielki nacisk staram się kłaść właśnie na zwiększanie konsekwencji w stosowaniu obranej strategii, która jak sądzę jest niezła. Oto jak próbuję to robić:

• Notowanie transakcji i częste przeglądy wstecz. Dzięki temu nabywam świadomość tego co robię źle. Widzę ile pieniędzy straciłem przez brak konsekwencji i motywuje mnie to do przestrzegania zasad. Wydaje mi się, że dzięki notowaniu i przeglądom coraz rzadziej gram wbrew regułom, mimo to nadal często działam pod wpływem chwili, co dowodzi, że takie działania nie są wystarczające.
• Gadżety i automaty. Jako gadżet bawiłem się ostatnio iPodem, na którym wypróbowywałem aplikację giełdową. Opiszę to w zupełnie innym wpisie. Jeśli chodzi o automaty, to rozwijam własną aplikację giełdową. To bardzo dobre podejście, bo automat może zastąpić człowieka właśnie tam, gdzie słabości ludzkie stoją na przeszkodzie w odniesieniu sukcesu, a gdzie żelazna konsekwencja programu komputerowego może pomóc. Działanie zgodnie z zaprogramowanym algorytmem odpowiadającym przyjętym wcześniej zasadom pomoże w utrzymywaniu dyscypliny. Wadą jest duża ilość pracy, którą należy poświęcić aby stworzyć taki program. Dlatego rozwijam go powoli, jego stworzenie rozpisane jest na lata. Obecnie potrafi już archiwizować moje transakcje (na razie wprowadzane ręcznie) oraz pobierać aktualne dane z serwisów giełdowych i wysyłać maila z alarmem gdy któraś z moich pozycji przekroczy podanego wcześniej przeze mnie stop lossa. Nadal to mało i wymaga przy każdej transakcji wykonania wielu czynności. Ale jest to dobry krok. O moim programie napiszę jeszcze kiedyś duży i osobny wpis.
• Samoćwiczenie podczas gry w pokera. Poker to gra bardzo mocno przypominająca grę na giełdzie. Kilka postów niżej można znaleźć dłuższy wpis na ten temat. Gra w pokera uwzględnia spory czynnik losowy w krótkim terminie. W dłuższym wygrywa jednak ten, kto konsekwentnie gra zgodnie z wygrywającą strategią, kto lepiej od innych potrafi opanować swoją psychikę, kto potrafi docisnąć gazu gdy trzeba, a gdy trzeba nacisnąć hamulec. Słowem: jak na giełdzie, tylko że za mniejsze pieniądze. Można grać już w darmowych turniejach, lub otrzymać za darmo 50$ od jednego z portali tematycznych i użyć tej sumy na grę (patrz linki po lewej gdzie jest stosowna reklama, sugeruję aby przed grą przeczytać wszystkie artykuły dostępne na portalu i poćwiczyć na wirtualnych żetonach, tylko wtedy nie będziecie tracić pieniędzy). I jeszcze jedna rada: jeśli boicie się wciągnięcia w hazard to zróbcie założenie takie jak ja: nigdy nie wpłacamy do kasyna własnych pieniędzy. Po utracie darmowej kasy z portalu, grajcie tylko w darmowych turniejach. Poza tym warto pamiętać, że giełda także może przerodzić się w hazard. Poker pozwala na nabranie zdrowego podejścia do gry na grube pieniądze, która odbywa się na giełdzie.
• Zdobywanie wiedzy i doświadczenia. Czytajcie wszystko co się da na temat giełdy, inwestowania i grania. Ale krytycznie, wiele z tego co przeczytacie to bełkot pisany przez ludzi, którzy sami nie grają ale muszą pisać aby zarabiać właśnie na tym. Nic nie zastąpi także doświadczenia. Na początku trzeba przegrać trochę pieniędzy aby później móc zarabiać. Traktujcie to jako opłatę za lekcję.
  

Kiedy skończy się kryzys?

Wiele osób zadaje sobie postawione w tytule pytanie. Odpowiedzi padają różne. Osobiście sądzę, że nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi ponieważ w różnych dziedzinach gospodarki może on skończyć się w innym momencie. Sama próba postawienia konkretnych dat to z resztą jest wróżenie z fusów. Czy będzie trwał kilkanaście lat jak w Japonii, czy może raczej przetoczy się jak burza przez świat i po dwóch latach odejdzie w niepamięć (w zasadzie już dobijamy do dwóch lat, jak pamiętacie w USA kryzys zaczął się w połowie 2007). Nie jestem wyrocznią, więc dokładnego terminu nie podam. Mogę jednak przyjrzeć się przesłankom.

• Rynki papierów wartościowych. Tutaj kryzys skończy się jako pierwszy. Inwestorzy zawsze próbują z wyprzedzeniem przewidzieć rozwój gospodarki. Większość zwykle się myli, historia pokazuje jednak, że przed końcem kryzysów gospodarczych rynki dynamicznie odbijają. Efekt ten może pochodzić z różnych przyczyn: niektórzy inwestorzy mogą mieć nieopublikowane jeszcze dane z wewnątrz firm świadczące o tym, że najgorsze już minęło (tzw. insiderzy), na rynku jest coraz więcej wolnej i niecierpliwej gotówki (tak, wiem że to personifikacja, tak naprawdę to inwestorzy z gotówką są niecierpliwi), a korzystający z analizy technicznej dostają coraz więcej sygnałów. Czy odbicie z początku tego roku jest takim właśnie ruchem? Trudno powiedzieć na 100%. Może to być po prostu dynamiczna korekta dramatycznych spadków z zeszłego roku. Zobaczymy jak dalekie będą spadki po tej fali wzrostowej. A może wcale ich nie będzie tylko kursy pójdą od razu w górę?
  
• Gospodarka. Sytuacja jest niepewna. Zalew wirtualnych pieniędzy jakim raczą nas banki centralne może spowodować pojawienie się inflacji. A co potem? Kolejny krach? System jest coraz bardziej rozchwiany i nie wiadomo kiedy sytuacja wróci do normy. Politycy tymczasem zamiast pozwolić rynkom na samooczyszczenie manipulują przy nich coraz bardziej. Czym to się skończy? Upaństwowieniem systemów bankowych? Zobaczymy. Obawiam się, że kryzys jeszcze potrwa na tym polu.
• Nieruchomości. Mój poprzedni wpis na blogu dotyczył właśnie nieruchomości. Podejrzewam, że mogą jeszcze trochę potanieć, ale obawiam się że w Polsce nie będzie to już duży spadek. Na pewno znacznie zmalała ilość transakcji na tym rynku, m.in. ze względu na niechęć banków do udzielania kredytów. Kto chce kupić nieruchomość, aby w niej mieszkać nie powinien raczej zwlekać. Pozostałym osobom doradzałbym raczej poczekać.
• Surowce, energia, ropa naftowa. Ceny spadły znacząco w ostatnim roku. Po części było to spowodowane tym, że ... wcześniej rosły. Część wzrostów spowodowana była intensywną spekulacją, a po jej ustaniu (z powodu kryzysu finansowego) cena spadła gwałtownie. Swoje robi spowolnienie gospodarcze. Nie ma jednak podstaw sądzić, że ceny mogą jeszcze dużo spadać. Świat nadal zużywa dużo ropy naftowej i węgla, a zasoby się kurczą. Cena będzie powoli rosnąć, co może być zaburzone jedynie krótkimi spekulacyjnymi fluktuacjami.
• Złoto. Złoto zawsze było dobrą i bezpieczną przystanią. Obecnie staje się coraz popularniejsze. Patrząc jednak trzeźwo i obiektywnie na kurs złota w różnych walutach widać, że jego wzrost wartości jedynie (albo aż) odpowiada utracie wartości tychże walut. Można pokusić się więc o stwierdzenie, że złoto w systemie gospodarczym warte jest zawsze tyle samo, a jego nominalna cena uwzględnia inflację. Pozycja w złocie jest więc świetnym ubezpieczeniem antyinflacyjnym i antykryzysowym.

Nieruchomości. Co dalej?

Dzisiaj dla odmiany temat nie dotyczący bezpośrednio giełdy (jednak pośrednio mający na nią duży wpływ) - rynek nieruchomości. Wiele osób zastanawia się obecnie, czy jest to dobry moment na zakup mieszkania. Osoby te często wstrzymują się z tym od połowy 2007, kiedy pękła bańka na rynku nieruchomości w USA. W kraju tym recesja na rynku nieruchomości jeszcze się nie skończyła, z drugiej strony można tam już znaleźć sporo dobrych okazji. W Polsce sytuacja nie jest tak jednoznaczna.

Jest wiele argumentów zarówno za spadkami cen, jak i wzrostami. Za chwilę je przytoczę. Chciałbym jednak dodać, że ciężko jest mi zdecydować w jaką stronę przechyla się szala. Jeśli spodziewaliście się jasnego stwierdzenia: będzie tak i tak, to przykro mi, że was rozczarowałem. Z drugiej jednak strony chyba lepiej jeśli nie wróżę z fusów i nie próbuję oszukiwać swoich czytelników jak niektórzy "analitycy". Niech każdy sam się zastanowi.

Argumenty za spadkiem cen:

• Wysoka cena. Co prawda cena jest rzeczą względną i zależy od relacji popytu i podaży, ale są takie dobra i takie ich ceny, w przypadku których można mówić o tym, że przekroczenie pewnego poziomu cen znacząco zredukuje popyt. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych jest to możliwość zakupu 1m^2 za średnie wynagrodzenie. Obecnie wynosi ono 3195,56zł i taką średnią cenę za metr można uznać za realną. Oczywiście w dużych miastach, a szczególnie w Warszawie przeciętne wynagrodzenie jest wyższe, ale rzecz jasna nie wynosi 6tys. zł. a tyle co najmniej nadal trzeba wydać za kupkę cegieł złączoną zaprawą zwaną domem. Przy takich cenach tylko fakt, że większość mieszkań kupuje się na kredyt, może napędzać popyt. O kredytach kolejne punkty.
• Nasycenie rynku kredytowego. Po boomie jaki miał miejsce w ostatnich kilku lat, co raz mniej jest osób, które jeszcze kredyt mogą/chcą/potrzebują wziąć. Niektórzy mówią złośliwie, że ci co mieli wziąć kredyty to już je wzięli. Jest to oczywiście pewna przesada, ale jest w tym trochę prawdy.
• Pogarszające się warunki kredytów. Banki niepewne jutra zaciskają pętle na szyjach obecnych kredytobiorców i śrubują warunki brania nowych kredytów. Nie tylko więc wysycha coraz bardziej źródło potencjalnych nabywców (spada popyt), ale na rynek może trafiać coraz więcej mieszkań z licytacji bądź sprzedanych przez kredytobiorców tuż przed utratą płynności (wzrasta podaż).
• Wiele rozpoczętych inwestycji, często na kredyt. Inwestorzy mogą chcieć sprzedać je po kosztach, albo nawet nieco poniżej kosztów tylko po to by nie zbankrutować. Nieruchomości pozostawione po bankrutujących deweloperach także będą oczywiście dość tanie.

Argumenty za wzrostem cen:

• Nadciągająca inflacja. Zalewanie rynków pieniądzem stało się obecnie dominującym trendem w działaniach banków centralnych i rządów we wszystkich niemal najbogatszych krajach. Organizacje takie jak UE, czy WTO już wręcz zaczynają narzucać mniejszym krajom wprowadzenie tego samego u siebie. Jeśli dodamy do tego rosnące wydatki socjalne, wzrost podatków i niewydolność systemów emerytalnych w starzejących się społeczeństwa, to diagnoza może być tylko jedna: może nie dziś, może za rok lub dwa, ale świat nie obroni się przed nadciągającą inflacją. Wówczas bańka spekulacyjna sprzed dwóch lat, to będzie tylko błąd zaokrąglenia na wykresach. Będziemy świadkami kolejnych spektakularnych baniek, które będą pompować ceny, w tym także nieruchomości. Rzecz jasna pieniądz w obiegu straci wówczas na wartości, a realna cena nieruchomości pozostanie bez zmian. Skoro jednak prognozujemy cenę, a nie wartość, to należy uznać to za czynnik sugerujący wzrost.
• Niedobór mieszkań w Polsce. Rynek nieruchomości jest u nas specyficzny. Wiadomo, że wzrost cen w ostatnich latach powodowały w pewnym stopniu dwie grupy: mieszkańcy UE, dla których po wstąpieniu naszego kraju do wspólnoty nasze mieszkania były po prostu tanie oraz spekulanci kupujący po kilka mieszkań. Jedni i drudzy mogą się teraz wycofać (argument za spadkami), ale nie przeceniałbym ich wpływu. Baza mieszkaniowa w Polsce jest skromna a boom nie zwiększył jej znacząco. Pomimo, że ostatnio co druga firma zmienia branżę na deweloperkę, to w rekordowym 2008 roku oddano ok 165 tys. mieszkań. Warto pamiętać, że wiele wyburzono. Biorąc pod uwagę liczbę ludności w Polsce i średnią wielkość rodziny szybkie kalkulacje mówią mi, że na odnowienie bazy mieszkań dla każdego Polaka potrzeba by 76 lat. Wiele domów stoi oczywiście dłużej, ale są takie co nie dożywają takiego wieku, a nie wziąłem w kalkulacjach pod uwagę tych wyburzanych. Do tego doliczmy jeszcze wracającą właśnie falę emigracji, która w ostatnich dwóch latach sprzedawała mieszkania, a teraz będzie kupować. Jest jescze jedno. Polscy deweloperzy budują mało i dość elitarnie. Przeciętny deweloper buduje jedno, dwa osiedla luksusowych domów i chwali się tym wszędzie gdzie się da. Najczęściej taka "wielka inwestycja" oznacza maks 20 domów po 6-7 tys. zł. za metr. Ile osób może zamieszkać w takiej inwestycji? 50-60? A gdzie trzydzieści kilka milionów? Dla porównania w Hiszpanii, która doznała ciężkiego kryzysu są obecnie nieomal całe misteczka pustych domów, czy rozpoczętych budów.
• Euro. A w zasadzie dwa Eura. Waluta i mistrzostwa. Obydwa są czynnikami sprzyjającymi inflacji. Wprowadzenie Euro jako waluty w Polsce, o ile się powiedzie, na pewno spowoduje wzrost cen. Mistrzostwa to wielkie wyzwanie dla infrastruktury, którą musi ktoś zbudować, czy chociaż odremontować (choć podobno PKP chce dworce na tą okazję tylko ... umyć). Zmniejszy to jeszcze bardziej dostępność budowlańców i wywinduje ceny materiałów budowlanych.
• Otwarte granice. Fajnie, że można swobodnie podróżować po całej Europie, dobrze że Polak może pojechać do Anglii i zarabiać tam tyle co Anglik (a przynajmniej tak mu się wydaje). Jednak Anglik może przyjechać też do Polski i tu kupić mieszkanie. Tak więc nie ma się co spodziewać, że ceny tutaj będą niższe niż tam. Niestety wynagrodzenia ciągle jeszcze odstają (patrz też pierwszy punkt).
• Wyżej pisałem, że jest wiele rozpoczętych inwestycji. To fakt i na pewno w 2009 roku będą zalewać rynek zbijając ceny. Jednak mieszkania buduje się 1-2 lata. W 2008 bardzo dużo firm wstrzymało rozpoczynanie nowych budów. Za 2 lata może odbić się to znaczącym spadkiem podaży i wzrostem cen.
  

Z tych punktów mogę wysnuć wniosek, że ceny będą trochę spadać, ale raczej niezbyt gwałtownie, jeszcze przez jakiś rok. Potem jednak powinny zacząć znów rosnąć. Najprawdopodobniej spadną za to obroty na tym rynku. Co najmniej 2009 powinien być słaby dla deweloperów. Jeśli dla części z nich potrwa to zbyt długo, to mogą zacząć nerwową wyprzedaż za wszelką cenę, co w końcówce roku może wstrząsnąć rynkiem. W 2010 powinny jednak rozpocząć się wzrosty.

No cóż, miałem nie robić założeń i sugestii. Wydaje mi się jednak, że nie pomylę się jakoś bardzo jeśli napiszę, że jeśli ktoś kupuje mieszkanie, by w nim mieszkać to nie ma sensu aby dłużej czekał. Ważne jest aby rozejrzał się za kredytem o sensownych warunkach, bo z bankami to różnie bywa. Jeśli ktoś chce inwestować, to chyba lepiej aby poczekał na lepszą okazję.

Lokaty

Po ostatnich kilku miesiącach w trakcie których taniały prawie wszystkie aktywa na świecie (nie wyłączając surowców, może za wyjątkiem złota), prawdziwą hossę zaliczył rynek lokat (a przynajmniej w Polsce). Na pewno run na lokaty podsycany był przez marketing banków zaniepokojonych spadającą płynnością i sytych w kredyty na wiele lat naprzód. Mimo to nagłe zamiłowanie rodaków do lokat może nieco dziwić w kontekście obaw z przed kilku zaledwie miesięcy o to, czy nasze pieniądze w bankach są w ogóle bezpieczne. Chciałbym jednak odpowiedzieć przede wszystkim na podchwytliwe pytanie: czy lokaty są w ogóle opłacalne i czy ma sens "inwestowanie" poprzez nie?

Dużo zależy od tego kim jesteśmy i jaki jest nasz cel. Jeśli chcemy tylko odłożyć pieniądze na remont domu, który planujemy za dwa lata, to lokata zawsze jest dobrym wyborem, jeśli jednak chcemy zbudować kapitał emerytalny lub po prostu wzbogacić się, to jest to fatalna droga. Dla przeciętnego Kowalskiego lokata to także może być dobry pomysł. Skoro nie zna się na giełdzie, ani na żadnym innym rynku i nie ma własnej firmy to powinien odkładać pieniądze właśnie na lokacie. A przynajmniej do czasu jak dokształci się i pozna realia rynkowe. Jednak dla młodego, wykształconego i inteligentnego człowieka sprawa wygląda nieco inaczej. Osoba taka powinna podjąć wysiłek poznania mechanizmów działania różnych rynków i po lepszym lub gorszym opanowaniu ich podjęcia ryzyka. Nie oznacza to od razu spekulowania na giełdzie. Młody człowiek może inwestować swój kapitał na rynku obligacji, złota, nieruchomości lub po prostu zaufać tzw. ekspertom i zakupić udziały w towarzystwie inwestycyjnym (co akurat odradzam). Chodzi jedynie o to aby aktywnie zarządzać swoim kapitałem a nie zakopywać je pod drzewem. Z pewnością znacie biblijną przypowieść o talentach, które pewien człowiek rozdał trzem służącym. Jeden z nich bał się straty, więc nic z nimi nie robił i 100% pierwotnej sumy oddał swemu panu. Pozostali dwaj pomnożyli je obracając nimi. Ich pan oczywiście pochwalił tych obrotnych a zganił biernego. Przypuszczam, że gdyby jeden z tych co obracali talentami stracił na tym, też nie zostałby zganiony, w końcu podjął przecież próbę, ale nie udało mu się. Tak czy inaczej, umieszczając pieniądze na lokacie działacie jak ten bierny sługa - nie korzystacie z tego co zostało wam dane (może zamiast na lokatę dajcie mi te pieniądze, po co mają się marnować).

Dlaczego lokata to marnowanie kapitału? Zróbmy proste obliczenie. Czy możemy wzbogacić się wyłącznie przy pomocy lokat? Załóżmy, że mamy 10000zł. W chwili obecnej przeciętna lokata daje oprocentowanie ok 6-7%. Jednak możemy podjąć trochę wysiłku i znaleźć lepszą. Załóżmy, że trafiamy na super promocję: 9% i że ta promocja daje nam szansę założyć lokatę odnawialną na wiele lat (co przy takich promocjach nigdy nie jest prawdą). Oto wyliczenia:

• odsetki 9% = +900zł
• podatek, tzw. Belka -19% zysku = -171zł
• inflacja, ok 4.5%, dla uproszczenia od kwoty początkowej = -450zł
• RAZEM: 279zł czyli 2.79% kapitału.

Wow, nasz realny kapitał wzrósł o ... 2.79%. Po 20 latach (!) kwota ta urośnie do 17460.43zł (można to sprawdzić np. na stronie dwagrosze.blogspot.com gdzie jest odpowiedni kalkulator). Chyba jednak nie spełnia to mojej definicji wzbogacenia się. Oczywiście jeśli będziemy odkładać co rok 10000zł to sprawa będzie wyglądać nieco inaczej, bo dostaniemy 263036.97zł. Mimo to, kwota taka nie starczyłaby nawet na małe mieszkanie w Warszawie.

Nie ma więc wyjścia. Jeśli nie jesteś już bogaty i (lub) Twoim celem nie jest po prostu przechowanie wartości, to nie masz wyjścia - musisz inwestować aktywnie. Inaczej kup sztabkę złota i zakop pod jabłonią. Będzie bezpieczniej niż na lokacie, a kto wie, może złoto zdrożeje i zarobisz tak czy inaczej, jest na to obecnie spora szansa. Lokata to, nie tak bezpieczne jakby się wydawało, marnowanie kapitału.