Jest wiele argumentów zarówno za spadkami cen, jak i wzrostami. Za chwilę je przytoczę. Chciałbym jednak dodać, że ciężko jest mi zdecydować w jaką stronę przechyla się szala. Jeśli spodziewaliście się jasnego stwierdzenia: będzie tak i tak, to przykro mi, że was rozczarowałem. Z drugiej jednak strony chyba lepiej jeśli nie wróżę z fusów i nie próbuję oszukiwać swoich czytelników jak niektórzy "analitycy". Niech każdy sam się zastanowi.
Argumenty za spadkiem cen:
- Wysoka cena. Co prawda cena jest rzeczą względną i zależy od relacji popytu i podaży, ale są takie dobra i takie ich ceny, w przypadku których można mówić o tym, że przekroczenie pewnego poziomu cen znacząco zredukuje popyt. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych jest to możliwość zakupu 1m^2 za średnie wynagrodzenie. Obecnie wynosi ono 3195,56zł i taką średnią cenę za metr można uznać za realną. Oczywiście w dużych miastach, a szczególnie w Warszawie przeciętne wynagrodzenie jest wyższe, ale rzecz jasna nie wynosi 6tys. zł. a tyle co najmniej nadal trzeba wydać za kupkę cegieł złączoną zaprawą zwaną domem. Przy takich cenach tylko fakt, że większość mieszkań kupuje się na kredyt, może napędzać popyt. O kredytach kolejne punkty.
- Nasycenie rynku kredytowego. Po boomie jaki miał miejsce w ostatnich kilku lat, co raz mniej jest osób, które jeszcze kredyt mogą/chcą/potrzebują wziąć. Niektórzy mówią złośliwie, że ci co mieli wziąć kredyty to już je wzięli. Jest to oczywiście pewna przesada, ale jest w tym trochę prawdy.
- Pogarszające się warunki kredytów. Banki niepewne jutra zaciskają pętle na szyjach obecnych kredytobiorców i śrubują warunki brania nowych kredytów. Nie tylko więc wysycha coraz bardziej źródło potencjalnych nabywców (spada popyt), ale na rynek może trafiać coraz więcej mieszkań z licytacji bądź sprzedanych przez kredytobiorców tuż przed utratą płynności (wzrasta podaż).
- Wiele rozpoczętych inwestycji, często na kredyt. Inwestorzy mogą chcieć sprzedać je po kosztach, albo nawet nieco poniżej kosztów tylko po to by nie zbankrutować. Nieruchomości pozostawione po bankrutujących deweloperach także będą oczywiście dość tanie.
- Nadciągająca inflacja. Zalewanie rynków pieniądzem stało się obecnie dominującym trendem w działaniach banków centralnych i rządów we wszystkich niemal najbogatszych krajach. Organizacje takie jak UE, czy WTO już wręcz zaczynają narzucać mniejszym krajom wprowadzenie tego samego u siebie. Jeśli dodamy do tego rosnące wydatki socjalne, wzrost podatków i niewydolność systemów emerytalnych w starzejących się społeczeństwa, to diagnoza może być tylko jedna: może nie dziś, może za rok lub dwa, ale świat nie obroni się przed nadciągającą inflacją. Wówczas bańka spekulacyjna sprzed dwóch lat, to będzie tylko błąd zaokrąglenia na wykresach. Będziemy świadkami kolejnych spektakularnych baniek, które będą pompować ceny, w tym także nieruchomości. Rzecz jasna pieniądz w obiegu straci wówczas na wartości, a realna cena nieruchomości pozostanie bez zmian. Skoro jednak prognozujemy cenę, a nie wartość, to należy uznać to za czynnik sugerujący wzrost.
- Niedobór mieszkań w Polsce. Rynek nieruchomości jest u nas specyficzny. Wiadomo, że wzrost cen w ostatnich latach powodowały w pewnym stopniu dwie grupy: mieszkańcy UE, dla których po wstąpieniu naszego kraju do wspólnoty nasze mieszkania były po prostu tanie oraz spekulanci kupujący po kilka mieszkań. Jedni i drudzy mogą się teraz wycofać (argument za spadkami), ale nie przeceniałbym ich wpływu. Baza mieszkaniowa w Polsce jest skromna a boom nie zwiększył jej znacząco. Pomimo, że ostatnio co druga firma zmienia branżę na deweloperkę, to w rekordowym 2008 roku oddano ok 165 tys. mieszkań. Warto pamiętać, że wiele wyburzono. Biorąc pod uwagę liczbę ludności w Polsce i średnią wielkość rodziny szybkie kalkulacje mówią mi, że na odnowienie bazy mieszkań dla każdego Polaka potrzeba by 76 lat. Wiele domów stoi oczywiście dłużej, ale są takie co nie dożywają takiego wieku, a nie wziąłem w kalkulacjach pod uwagę tych wyburzanych. Do tego doliczmy jeszcze wracającą właśnie falę emigracji, która w ostatnich dwóch latach sprzedawała mieszkania, a teraz będzie kupować. Jest jescze jedno. Polscy deweloperzy budują mało i dość elitarnie. Przeciętny deweloper buduje jedno, dwa osiedla luksusowych domów i chwali się tym wszędzie gdzie się da. Najczęściej taka "wielka inwestycja" oznacza maks 20 domów po 6-7 tys. zł. za metr. Ile osób może zamieszkać w takiej inwestycji? 50-60? A gdzie trzydzieści kilka milionów? Dla porównania w Hiszpanii, która doznała ciężkiego kryzysu są obecnie nieomal całe misteczka pustych domów, czy rozpoczętych budów.
- Euro. A w zasadzie dwa Eura. Waluta i mistrzostwa. Obydwa są czynnikami sprzyjającymi inflacji. Wprowadzenie Euro jako waluty w Polsce, o ile się powiedzie, na pewno spowoduje wzrost cen. Mistrzostwa to wielkie wyzwanie dla infrastruktury, którą musi ktoś zbudować, czy chociaż odremontować (choć podobno PKP chce dworce na tą okazję tylko ... umyć). Zmniejszy to jeszcze bardziej dostępność budowlańców i wywinduje ceny materiałów budowlanych.
- Otwarte granice. Fajnie, że można swobodnie podróżować po całej Europie, dobrze że Polak może pojechać do Anglii i zarabiać tam tyle co Anglik (a przynajmniej tak mu się wydaje). Jednak Anglik może przyjechać też do Polski i tu kupić mieszkanie. Tak więc nie ma się co spodziewać, że ceny tutaj będą niższe niż tam. Niestety wynagrodzenia ciągle jeszcze odstają (patrz też pierwszy punkt).
- Wyżej pisałem, że jest wiele rozpoczętych inwestycji. To fakt i na pewno w 2009 roku będą zalewać rynek zbijając ceny. Jednak mieszkania buduje się 1-2 lata. W 2008 bardzo dużo firm wstrzymało rozpoczynanie nowych budów. Za 2 lata może odbić się to znaczącym spadkiem podaży i wzrostem cen.
No cóż, miałem nie robić założeń i sugestii. Wydaje mi się jednak, że nie pomylę się jakoś bardzo jeśli napiszę, że jeśli ktoś kupuje mieszkanie, by w nim mieszkać to nie ma sensu aby dłużej czekał. Ważne jest aby rozejrzał się za kredytem o sensownych warunkach, bo z bankami to różnie bywa. Jeśli ktoś chce inwestować, to chyba lepiej aby poczekał na lepszą okazję.
